Vad är en bostadsrättsförening?
Som innehavare av en andel i en bostadsrättsförening är du medlem i en ekonomisk förening. Föreningen har till uppgift att upplåta bostäder åt sina medlemmar på obegränsad tid.
Äger jag min lägenhet?
Som bostadsrättshavare äger du inte din lägenhet i juridisk mening. Det är föreningen som är lagfaren ägare till både husen och marken.Som bostadsrättshavare är du delägare och medlem i föreningen med nyttjanderätt till din lägenhet. Du har rätt inom ramen för stadgarnas bestämmelser göra förändringar i lägenheten, hyra ut den eller belåna den. Du har också rätt att fritt sälja din bostadsrätt till det pris som du kan få ut på marknaden. Om du inte följer stadgarnas bestämmelser kan du bli uppsagd av föreningen och tvingas flytta.
Vad är en ekonomisk förening?
En ekonomisk förening är en sk juridisk person, dvs den kan i eget namn teckna olika avtal. Den som skriver under avtalet är styrelsen som har rätt att företräda föreningen. Skulle föreningen sedan inte betala sina fakturor kan inte motparten kräva av styrelsen eller medlemmarna att de ska betala, utan ansvaret för betalningen stannar enbart på föreningen.Du kan således inte bli ansvarig för betalningar som föreningen inte klarar av.
Vem sitter i styrelsen?
Som medlem i föreningen måste du alltid veta vilka som sitter i styrelsen, dvs vilka personer som företräder föreningen för din räkning.Det kan man utläsa ur årsredovisningen. Man kan också vända sig till Bolagsverket (fd Patent,- och registreringsverket) och begära att få ett sk registreringsbevis. På det beviset finns namnen på de personer som har rätt att teckna föreningens firma. Du kan också på registreringsbeviset få uppgifter om när föreningen registrerades och vad föreningen har för organisationsnummer.
Stadgar
Stadgar finns registrerade hos Bolagsverket. Varje medlem bör ha ett exemplar av stadgarna för att veta vilka regler som gäller i just din förening. Föreningen har också ordningsföreskrifter.
Pantsättning av bostadsrätt
Äger du en bostadsrätt kan du pantsätta den som säkerhet för lån. Säljer du bostadsrätten kan du räkna med att köparen också vill pantsätta den. Pantsättningen går till på så sätt att du undertecknar en skuldförbindelse och samtidigt förklarar att du pantsätter bostadsrätten till banken som säkerhet för lånet. Föreningen skall sedan underrättas om att pantsättningen skett. När föreningen tagit emot denna underrättelse är pantsättningen fullständig. Föreningen skall omgående, utan dröjsmål, göra en notering om pantsättningen i lägenhetsförteckningen. En bostadrätt kan pantsättas flera gånger. Det är banken som avgör om bostadsräten utgör tillräcklig säkerhet eller inte. Pantsättningsavgift betalas till föreningen med 1% av basbeloppet.
Vem svarar för reparationer och underhåll?
Huvudregeln är att du som medlem svarar för reparationer och underhåll av din egen lägenhet. Föreningen ansvarar för t ex rörstammar, trapphus liksom fasader, yttertak och mark.
Det kan vara besvärligt att dra gränserna mellan vad som är föreningens skyldighet och dina skyldigheter, men enkelt kan man säga att du svarar för ytskiktet i din lägenhet. Du svarar således för inredning typ kökssnickerier, spis, kyl och frys mm och du svarar i de flesta fall för sk grenrör, dvs rör fram till de stamledningar som huset har för avlopp, vatten och elektricitet. Även ytterdörren med karm, insidan av fönster, balkongdörr o dyl
I allmänhet kan du utläsa ur föreningens stadgar var gränserna går mellan dina och föreningens skyldigheter. (Brf Gärdets stadgar §5) Tänker du reparera eller renovera lägenheten, tag alltid kontakt med någon ur styrelsen och kontrollera för säkerhets skull att det du avser göra inte är sådant som kräver särskilt tillstånd, t ex bygglov.
Vilken försäkring behöver jag?
Varje förening har en fastighetsförsäkring vilken i regel innefattar ansvar för skador på fastigheten förorsakade av utströmmande ledningsvatten, brand och inbrott. Dessutom kan tilläggsförsäkringar tecknas såsom maskinförsäkring, glasförsäkring mm.
Du bör dock känna till att fastighetsförsäkringen inte skador på din egen egendom som t ex egen bekostad inredning. Om utströmmande vatten skadar dina möbler så betalas dessa skador inte av fastighetsförsäkringen. Du bör alltså teckna en egen hemförsäkring och då helst en sådan som är anpassad för bostadsrätter där den inredning som du har underhållsansvaret för enligt stadgarna eller som du själv bekostat är försäkrat.
Till vad går årsavgiften?
Varje månad eller kvartal betalar du en avgift till föreningen. Det är den sk årsavgiften som fastställs av styrelsen. Den ska täcka din del av alla de gemensamma kostnader som föreningen har för fastigheten. Du betalar avgift som står i relation till övriga lägenheter enligt den ekonomiska planen eller föreningens andelstal.
Vilka kostnader har min förening?
Föreningen har en mängd utgifter som skall betalas med avgifterna och hyrorna. Dessa är driftskostnader för vatten, värme, sophämtning, försäkring, redovisningstjänster, löner, försäkring, el osv. Även reparationer och underhåll av fastigheten skall betalas. Alla föreningar betalar fastighetsskatt och en del föreningar betalar även statlig skatt. Amorterar föreningen på sina lån är också detta en utgift, men samtidigt kan man säga att man sparar eftersom kostnaderna för lånet sjunker i takt med att lånebeloppet minskas.
Vilka kostnader är svåra att påverka?
Föreningen betalar i princip alltid en typ av fastighetsskatt men det är allt vanligare att även statlig skatt måste betalas. Den statliga skatten är en schablonskatt som beräknas på 28% av en schablon av 3% av taxeringsvärdet minus räntekostnader plus ränteintäkter. Schablonskatt betalas oberoende av föreningens faktiska resultat. Endast räntorna påverkar skattens storlek.
Överskott eller underskott?
Den förening som redovisar balanserade underskott i årsredovisningen kan i vissa fall ha lika bra totalekonomi som en förening som redovisar överskott. Detta gäller under förutsättning att underskottet uppkommit i samband med behövliga större underhållsarbeten (nya balkonger, fasader, målning, byggnationer osv) Fonden för yttre underhåll brukar inte vara tillräcklig för att täcka sådana kostnader, vilket leder till att föreningen redovisar underskott. En förening med överskott kan däremot ha eftersatt underhåll och därmed kommande stora extra kostnader. Det viktigaste är att föreningen har betalningsförmåga, dvs god likviditet. Under,- och överskott påverkar inte den skatt föreningen skall betala.
Vad gäller vid renoveringar?
Vid renovering av lägenheten krävs skriftligt tillstånd från styrelsen för att undvika framtida (eventuella) tvister. Om du tex river en vägg eller tar upp nya dörrar, drar om rör och el utan styrelsens godkännande kan det bli både dyrt och krångligt för bostadsrättshavaren. Klicka på länken nedan så kommer du till en blankett som du bör använda då du ansöker om tillstånd från styrelsen. Glöm inte att du kan bli skyldig att stå för självrisken på föreningens fastighetsförsäkring om du skulle orsaka skada på omkringliggande delar av fastigheten. Därför är det bra att du tagit reda på exakt vad som gäller, både enligt styrelsens och tex byggrådsregler.
<<<blankett>>>
